銀行業、保險業 不動產估價方式比較

不動產估價 銀行盼採市價法

向金管會建議 淨值可增460億 行庫受惠大

2015年04月01日

銀行不動產估價 准用市價法

2015年04月03日 

 

銀行不動產估價，准用市價法，淨值吃大補丸。

【廖珮君╱台北報導】金管會昨拍定，允許各銀行投資性不動產採公允價值的估價方式，可採「市價法」，估計17家擁有投資性不動產的銀行，合計淨值將增加逾500億元，等於在海外購併或中國布局，吃下大補丸，最快半年報就可適用。

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淨值大補 購併給力

這17家銀行包括土銀、彰銀（2801）、華銀、一銀、國泰世華銀和台北富邦銀等，若改以市價法估算，華銀、土銀淨值增逾百億元最多，淨值吃大補丸。銀行局副局長呂蕙容說，各銀行投資性不動產，改採「市價法」，會讓淨值增加、若房價上揚也有助獲利，但資本適足率（BIS）因只能以45%計算，也不能計入第一類資本，銀行各項的資本適足率，可能會受到影響，銀行須評估利幣。
目前銀行業投資性不動產後續衡量，採公允價值的估價方式，只限「收益法」和「土地開發分析法」。業者認為，因收益法還有折現率（2.125%）限制，評出來並無法反映不動產真正的價值。
銀行業者希望可比照保險業，採「市價法」，但鑑價方式則不要如保險業，採逐筆委外鑑價，維持現況，單筆3億元或達實收資本額20%再委外鑑價，其他採自行評估，呂蕙容說這部分金管會會再考量。
目前有17家國銀擁有投資性不動產，其中2家（國泰世華銀和台北富邦銀）採公允價值的「收益法」，其他15家則都採成本法；修法通過後，17家國銀又多了個估價方式，國銀自行評估利弊後，可選擇採用何種方式。 

銀行業向金管會爭取，放寬投資性不動產能採公允價值的「估價方式」，以期讓淨值增加。

積極爭取
【廖珮君╱台北報導】銀行業向金管會建議，希望銀行投資性不動產能採公允價值的「估價方式」比照保險業，改採市價法，此舉又以行庫受惠最大。一旦淨值擴大，以淨值為計算基準的海外購併、或中國布局的空間，都可大幅增加，有助銀行擴展商機。

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據了解，目前有投資性不動產者，土銀最多，台銀、合庫、華銀、一銀、彰銀（2801）及台北富邦銀和國泰世華銀等，也有部分投資性不動產。
金管會將在周四（4月2日）邀12家銀行討論。官員說，不論結果採用何種方式，銀行業投資性不動產的增值利益，需全數提列特別盈餘公積，限制分配。官員也說，就算允許銀行業可比照保險業，投資性不動產可採市價估價，各銀行還是可自行依自身狀況評估，選擇要適用哪一種估價方式，例如成本法、收益法、或是市價法。 

周四與金管會討論

金管會2014年元旦起，開放銀行業投資性不動產後續衡量，可採公允價值模式，但銀行業比照一般產業，估價方式只限「收益法」和「土地開發分析法（未開發土地）」；保險業則因產業特性，不限估價方式，等於可用「市價法」估價。此舉限制銀行投資性不動產只能採「收益法」衡量，且依現行規定，折現率僅2.125%，有銀行業者認為，此舉無法反映不動產真正的價值。
有銀行業向金管會爭取，希望可比照保險業規定，衡量方法不限「收益法」，意即可以用市價法。
過去金管會曾估算，銀行業若以公允價值模式衡量，不動產增值利益約461億元，以公股行庫較多，如土銀超過百億元。這461億元，是就各銀行自行估算的公允價值再扣除帳上成本後的增值利益。 

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銀行業、保險業 不動產估價方式比較

第一類資本恐下滑

銀行主管說，若銀行業比照保險業估價採市價法，可讓淨值提升、第二類資本增加（依規定45%可計入第二類資本），且採市價法估價，當房產價格上揚，增值的部分可入損益表，有助盈餘。惟主管也憂心，不動產增值利益僅能計入第二類資本（稱BIS），但不能計入第一類資本（TIERl），可能因房價上揚，因分母的風險性資產擴大，反讓第一類資本下滑。
目前各大行庫最欠缺的就是第一類資本，為因應新版的巴賽爾協定上路，各大行庫無不大舉增資，明年第一類資本就需達8.625%，才可申請新業務或申設海外據點。