明天過後，美國依舊快樂消遙嗎？

明天過後，2013年即將結束。面對2014年到來，全球經濟局勢屏息以待，實施超過5年、撒出3.8兆美元的量化寬鬆貨幣政策（QE），美國聯準會在明天過後，每月購債金額由850億美元減至750億美元，聯準會啟動QE退場，雖不等於貨幣政策立即由鬆轉緊，但美元回流美國本土，對新興國家股匯房市的衝擊，以及美國通膨蠢動負作用，過去5年印鈔救市製造的假性繁榮，這筆帳開始要清算了。

聯準會過去5年在全球撒出3.8兆美元，熱錢快速向新興國家流竄，股匯房市飆翻天，美國自私自利的向全球輸出通膨。今年6月聯準會試探性的釋出QE可能退場的消息後，包括拉丁美洲、東協等新興國家股匯市開始出現激烈波動。總計2013年全球股市表現，新興國家跌得鼻青臉腫，MSCI EM（東歐）指數全年下跌5.5％，美國股市則是一再突破歷史高點。

美國景氣持續向上，11月耐久財訂單月增率高達3.5％至2416億美元，遠優於預期的2％；11月新屋銷售46.4萬棟，也高於預期的44萬棟，基本面逐漸好轉，資金面還要再火上加油。

美元資金開始回流，美國經濟在錢潮湧入下，勢必走向欣欣向榮，甚至可能過熱，刺激通膨怪獸，聯準會雖然表明超低利率將維持至2014年年底，但萬一通膨壓力鍋爆炸，聯準會逼不得已極可能提早升息打通膨，並且加速貨幣寬鬆政策退場腳步，美股高處不勝寒，投資人最好隨時將獲利放兩旁，風險擺中間。

美股牛氣充天，市場瀰漫樂觀氣氛，美國10年期國庫券殖利率上周五突破3％，創下2年半新高，市場拚命拋售國庫券，股市大開耶誕盛宴，會不會是最後的泡沫？巴隆周刊在上周報導中即提到，聯準會在1994年意外升息，衝擊標準普爾500指數在2個月內大跌7.4％；更早之前的1987年10月，投資人驚覺聯準會錯估美國經濟成長力道，大量殺出股票，導致道瓊工業指數重挫23％。歷史雖不必然會重演，但「出來混，帳總是要還的。」

至於台灣，央行連續10季利率不動、虛胖的M2目標區未調整，房地產授信管制範圍也未再擴大，資金持續維持寬鬆，在經濟成長陷入困頓之際，央行其實是在和時間賽跑，一旦QE退場負作用發作，台灣扺擋不了明天過後的威力。

金控下銀行將錢「倒入」壽險公司--曾銘宗：壽險公司會中風

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工商時報 記者彭禎伶、張中昌／台北報導 2013年12月20日 04:10

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針對金控下銀行將錢「倒入」壽險公司，金管會明年將祭管控措施，金管會主委曾銘宗昨（19）日表示，金控下銀行不敢收受太多存款，就將存款轉給類定存保單，銀行拿3％佣金，但壽險公司不顧資金消化能力，一直吞錢的後果，「將不只是拉肚子，可能會中風」。
曾銘宗表示，後續也會針對銀行的銷售保單行為祭出控管方案，金管會是站在整體監理的角度，不能讓銀行不斷將錢轉給壽險公司，壽險公司則一直吸收類定存保單，最後變成「類銀行」，這對壽險業未來經營是埋下地雷，產業就會出問題。
金管會年底前已針對類定存保單祭出一連串措施，包括利變年金、萬能壽險不能出現費差損；繳費三年期以下保單責任準備金利率降到歷史低點；利變年金解約金至少收六年且每年不低於1％；計算保單獲利率的貼現率往下調等，相關措施使目前熱賣的類定存商品明年吸引力大幅滑落。
曾銘宗強調，金管會的措施會是漸進式，會考量到壽險產業的發展，同時也會兼顧部分壽險公司可能因為保費大幅減少，引發流動性問題，在針對壽險業祭出控管措施後，「下一步就是銀行通路的控管」。
他指出，壽險公司大賣類定存保單，是因為有很強大的力量，即銀行、尤其是金控下銀行，在低利率時期不敢收太多存款，因此將錢拼命轉給壽險公司，還可拿3％的手續費，長期來看，「這是不對的」。
曾銘宗指出，壽險資金一年增加2.5兆元，卻沒有考慮消化資金的能力，如果現在不出手解決，就是將問題留給後面的人，所以金管會預計明年仍會陸續針對類定存保單，祭出控管措施，包括對壽險公司及行銷通路都會有管理方式，以避免壽險公司再大量吸金，造成未來消化不良，嚴重中風。

保險業房產公允價值入帳將上路

保險公司投資用不動產若選用市價入帳，同時保單負債也得用市價評價，兩者差額才准入淨值 保險業投資不動產 明年增值利益看好 2014年01月01日   壽險業投資房產，保單負債缺口擬准免用公允價值評價，降保險業損益波動。圖為國泰人壽總部大樓。 【廖珮君╱台北報導】金管會昨敲定，保險業投資用不動產採公允價值估價，准採一般估價方法（市場法），且僅在首年選用時，增值利益需扣除保單負債面缺口；後續評價時保單負債面將准免用公允價值評價，此舉將可降低壽險業損益波動，有助保險業增加淨值。 明年免公允價值評價 官員解釋，保險公司投資用不動產若選用市價入帳，同時保單負債也得用市價評價，兩者差額才准入淨值。如不動產增值利益有100億元，保單負債缺口有40億元，那只有60億元才准入淨值，但需提特別公積、禁止分配。 但在2015年評價時，保單負債免再用公允價值評價，等於2015年時，保單負債缺口就回到一般評價方式、但不動產仍可用市價入帳，也就是說，若2015年後房市續熱，保險業不動產增值利益可望增加、不會被保單負債「吃掉」。 官員解釋，主因考慮保單負債對利率敏感度極高，利率每變動一個基本點（為0.01個百分點），就會衝擊大型壽險公司盈餘數十億元，甚至百億元。 官員說，損益表應該是反映一家壽險公司經營優劣，但卻因為保單負債評價，反造成損益大起大落，非主管機關所樂見，且依未來國際會計準則（IFRS）第二階段（IFRS4 Phase2），保單負債評價也是反映在淨值上。  金管會主秘林棟樑說，保險業首年選用不動產和負債需同時採市價評價，是鼓勵壽險業接軌未來IFRS第2階段，且不動產增值利益需提特別公積，保留下來，等到真正接軌時，就可拿這塊特別公積去補負債缺口。 險業房產公允價值入帳將上路

【中央社╱台北17日電】 2013.12.17 10:27 pm

金管會即將預告，保險業投資性不動產可以採取公允價值模式，預計明年1月1日上路，最快明年第1季財報即可看到效果。 壽險業者預估，整體壽險業不動產增值利益將超過新台幣千億元。 金融監督管理委員會已經開放，企業持有的投資性不動產後續衡量可以採取公允價值模式，即將預告保險業投資性不動產也可以採取公允價值模式，並研訂相關的配套，預計在民國103年1月1日實施。 金管會的配套方案是，投資性的不動產雖然可以公允價值評估，但是負債也要公允價值評估，並增提準備金，才不會造成保險業的淨值過於誇大，不過負債公允價值計算方式，還要另訂規範。 金管會要求，財報還要附註說明國際財務報導準則(IFRS)第4號「保險合約」第2階段實施可能造成負債增提等潛在影響說明，以讓投資人了解利差損的情形。 金管會說，投資性不動產應逐筆委外辦理估價，單筆金額10億元以下，沒有要求鑑價機構家數；但單筆10億元以上者，應由2家以上鑑價機構辦理估價。 金管會對於素地也有嚴格要求，對於壽險業投資素地、取得建築執照並進行開發前，不得採公允價值模式衡量。 金管會規範保險業應建立不動產估價的作業流程並納入內部控制制度；會計師應依審計準則公報進行逐筆複核，且會計師事務所專業評價團隊應含具備不動產估價師資格者，以確認估價報告所採用方法及計算的合理性；保險業也應增加揭露估價相關資訊，包括估價方法、重要假設與參數等說明，以加強財務報告的資訊透明度。 壽險業者估算，保險業投資性的不動產若採公允價值模式，增值利益將超過1000億元。至於體弱保險業者，例如遠雄人壽因為投資較多素地，增值利益恐怕會受限

全文網址: 保險業房產公允價值入帳將上路 | 財經 | 即時新聞 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/BREAKINGNEWS/BREAKINGNEWS6/8367401.shtml#ixzz2nmGxeWvN
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美國前聯準會主席葛林斯班，16日警告大陸經濟部分領域出現泡沫

葛林斯班：陸經濟出現泡沫

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中國時報 李道成／綜合報導 2013年12月17日 04:10

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。（摘自網易）

熱錢再度湧入大陸原因

美國前聯準會主席葛林斯班，昨日在網易經濟學家年會上透過越洋視訊演說表示，中國現在追隨著美國的財務、金融系統發展，但美國現在無法避免地發現了泡沫問題。「我們看到，在中國經濟中也有一些泡沫出現，就像在西方發生過的事情。」
逐漸步上歐美後塵
葛林斯班意有所指大陸經濟也出現了類似歐美的泡沫問題；事實上，據《華爾街日報》報導，由於中共18屆三中全會將執行包括利率市場化、引進存款保險制度與放鬆資本管制等利多改革；這些政策已吸引許多資本進入大陸。
11月份社會融資總量達1.23兆元（人民幣，下同），大大高於10月份8,560億元。該統計包括通過各種影子銀行管道發放的貸款。貸款增加的一個原因是熱錢流入的影響。10月份中國金融機構的外匯占款（衡量資本流入的替代指標）增幅達到9個月新高。外匯占款上升4,416億元，達到28兆元，創2000年以來的最高水準。
三中改革吸引熱錢
即使己退休多年，葛林斯班對大陸的經濟現況仍掌握清楚，他特地針對剛結束的三中全會指出，全會釋放出的改革信號，有一項就是轉向私有的銀行制度。
對這項改革，葛林斯班認為，這樣的改革在經濟複雜，總量龐大的時候，必須保證發展方向的正確；變化的一面可能是好的，但另一面也可能是不好的，他指的是歐美發生過因貨幣過於寬鬆導致的泡沫經濟。
讚朱鎔基金融建樹
在演說中，葛林斯班也不忘賣弄一下他與大陸前總理朱鎔基的交情，他說：「在90年代時，朱鎔基與我有一次對話，朱把講稿發給了我，朱還說他非常欣賞美國的金融系統，而且也希望能以一種適合中國的方式把此系統引進中國。」
他誇讚朱鎔基並希望歷史上應該為他記下非常精彩的一筆，因為他對整個全球的經濟、政治都是非常有影響力的，而他的傳奇故事，現在已經表現在中國銀行體系健全的發展中。
對於上海、香港在國際金融中心上的競爭，葛林斯班的建議是讓這兩個地方自由競爭，因為能否成功，主要是取決於創新與模式，並非政府的選擇。

金改副作用 再推升陸金融風險

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旺報 記者高行／綜合報導 2013年12月17日 04:10

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▲美媒指出，大陸影子銀行規模反彈和熱錢湧入，再度為大陸金融堆積泡沫化危機。圖為上海理財博覽會。（新華社）

大陸主要資產泡沫危機

美國聯準會（Fed）前主席葛林斯潘，對中國金融泡沫表達高度憂心的同時，《華爾街日報》也指出，有關大陸「後三中」利率市場化和人幣自由化的市場預期，恐導致影子銀行規模反彈和熱錢湧入，再度為大陸金融堆積泡沫化危機。這恐怕是大陸推動金改始料未及的副作用。
大陸金融現階段面臨影子銀行規模膨脹和熱錢湧入兩大危機，這些危機都可能把已撐起的金融泡泡愈吹愈大，甚至吹破；原因則指向全球資本市場針對大陸金融改革計畫做出反應；報導語帶諷刺地說，11月三中著手讓市場力量發揮決定性作用的改革承諾，已對大陸本身金融市場造成「意外」影響。
假貿易真套利增加
大陸影子銀行規模反彈有數據可循。11月大陸金融機構新增人民幣貸款6246億元（人民幣，下同），較10月增加1185億元，較2012年同期增加1026億元；另11月社會融資總量的增幅更高，達1.23兆元，遠高於10月的8560億元。這些數據包括透過各種影子銀行管道發放的貸款。
即使美國量化寬鬆預期縮減，甚或走入歷史，但國際熱錢湧入大陸的情況，卻持續進行中。統計顯示，10月大陸金融機構的外匯占款（衡量資本流入的替代指標）增幅創9個月新高，外界揣測國際資金再度借虛假貿易形式流入，加上人民幣升值持續創高，導致熱錢熱衷穩賺不賠的「假貿易，真套利」的交易。
逾半數新貸款是黑數
報導說，國際熱錢流入儘管基於市場對大陸金改誠意的捧場，即預期利率市場化和人民幣自由化有望落實，但事實卻推波影子銀行再次興起。估計大陸影子銀行規模占大陸今年新增貸款一半以上，由於這些都屬未登錄在銀行的資產負債表，其高額利率所帶來的風險為財務黑洞，可說與地方債、房產泡沫等量齊觀，被視為大陸經濟的3大地雷。
不僅是影子銀行，經濟學者陳志武在16日指出，大陸未來傾向進一步開放的網路金融，也恐怕醞釀新一波泡沫。他指出，網路金融交易人數上千萬，甚至幾個億的時候，對官方而言就屬「維穩」層次的問題了，有必要強力監管。

 

不動產市價入帳 銀行打45折 公允價值衡量方式，限採「收益法」

 

2013年12月16日

銀行不動產改採市價入帳，想計入資本得打45折。資料照片

【廖珮君╱台北報導】金管會上周五公告，明年起允許銀行業投資用不動產後續衡量，不再限成本模式，可選擇採「公允價值（俗稱市價）」衡量，依此衡量的不動產增值利益，僅允許45%可計入資本；而不動產若採售後租回者，得等租約到期後，不動產處分利益才准全入資本，防堵銀行賣不動產美化帳面。
也就是說，若銀行採公允價值做投資用不動產後續衡量，有100億元的增值利益，僅45億元可計入第二類資本，提高銀行資本適足率（BIS）；但較去年以「成本法」衡量，可百分百計入資本，等於打了45折。

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市價衡量較寬鬆

相關官員解釋，公允價值模式較成本模式，衡量方式較寬鬆，且過去依成本模式衡量時，要求全部委外估價，但改採公允價值後，僅單筆投資用不動產超過3億元或實收資本額20%，才採委外估價，等於有一部份，銀行可以自行估價。
據金管會估算，銀行業不動產增值利益約461億元，但若是以證期局規定的公允價值衡量方式，限採「收益法」下，實際增資利益可能更少，若再打45折計入資本，估算對銀行BIS增加不到1個百分點。

外資看增值：金控、資產營建受惠 壽險不動產增值 上看2,000億

不動產增值 遠東新最猛

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工商時報

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工商時報 記者彭禎伶／台北報導 2013年12月13日 04:09

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主要壽險公司投資性不動產增值情況

金管會傾向有條件開放壽險業「帶頭」示範嚴謹的不動產鑑價。金管會內部近日密集討論保險業不動產鑑價會計問題，考慮搭配較嚴格相關鑑價技術及後續查核的配套下，允許保險業優先採取「市場法」及「收益法」的不動產鑑價模式，讓壽險不動產「公允價格」更貼近市場可交易價格。

據壽險業者以市場法、收益法鑑價，其今年6月底投資性不動產帳列金額6,500多億元，公允價值約9,000億元，增值金額在2,400～2,500億元間；但若只看上市櫃保險及保險金控的部分，增值金額約1,500億元。

金管會初步希望，這些增值金額直接進入淨值項下，且限制盈餘分配。

金管會表示，保險業想用「鑑價」方式進行投資性不動產續後鑑價，但這必須有配套，讓各界及投資人相信鑑價的真實性，只要有合理配套，例如近期也有兩到三個同區域標的以其鑑價的價格成交，來證明鑑價接近市價，則金管會考慮讓保險業優先以鑑價方式取代只有收益法的會計評估。

上市櫃公司財報編列準則將在今（13）日完成預告，主要是明年首季，若投資性不動產續後評價選擇「公允價值」的公司，必須以收益法、土開法來評估價值，目前折現率2.125％。銀行、保險等則另有財報編制準則，預計下周公告。

壽險業者反應，現有的投資性不動產，有些租金收益率低於2.125％，若以收益法折現後，即會出現資產減損；若現在業者以2.875％投報率買下的不動產，則買下當天就有增值利益，都與真實成交的市場價格有一定的落差。且目前計算RBC時，允許不動產增值金額可用市場法及收益法去計算，若只以收益法鑑價，有些壽險公司將面臨增資。

保險局近日召集壽險業者、會計師等討論不動產鑑價方式，其中壽險業投資6,500多億元的投資性不動產，是所有產業中投資金額最高者，但增值金額目前評估出來卻不是最大的產業。

壽險業者也向保險局表示，金融機構受高度監理，其不動產鑑價會嚴格符合國內鑑價標準，請專業鑑價師估算，還會有會計師查核是否允當，建議先由金融機構帶頭示範公允價值的評估，再擴及其他產業。

投資用不動產增值前5大

投資用不動產採「收益法」評價，增值金額可望破4,000億元。金管會主委曾銘宗昨（4）日強調，收益法及2.125％的折現率下限，是能讓上市櫃公司投資用不動產「適度反應該有的價值」，又讓財報不會過度波動，對有投資用不動產的公司應算是「利多」。
據了解，整體上市櫃公司共有580家擁有「投資用不動產」，其中48％已在101年1月1日開帳時，就認列部分不動產增值利益，就今年6月公佈的半年報，上市櫃公司揭露的不動產增值利益逾7,000億元，但多數是採市場法等較寬鬆方式揭露，若這些公司全部採取收益法，金管會初步概算，增值金額逾4,000億元。
金管會掌握的投資性不動產增值金額前五大公司，第一名是遠東新、增值金額高達1,065億元，增值幅度達297％；第二名是國泰金增值665億元；第三名是新光金512億元，第四名是藍天484億元，第五名則是F-鼎固的411億元。
金管會表示，目前上市櫃公司揭露的投資用不動產公允價值，並沒有限制鑑價方式，有些公司就採取市場法，有些素地也採取市場比較法，因此整體估出來的增值金額超過7,000億元；同時已有48％的公司在101年開帳時就認列過不動產增值利益，估計也有1,000～2,000億元。
明年第一季要實施不動產續後評價時，是否真有4,000億元增值金額？金管會表示仍有三大變數，第一是有多少公司願意選擇公允價值，一旦選擇就不能回頭，所有投資用不動產都必須依收益法或土地開發法評價；第二是許多素地、閒置廠房必須用土開法鑑價，需專業人員及複雜的計算過程，未必所有公司都願意採用；第三是目前4000億元是依各公司不限鑑價方式揭露的數字去推估，可能會更少。
壽險業者表示，目前估出的不動產增值金額，如開發中土地就依成本列帳，但已是採取市場法及收益法折衷計算，若單採收益法，顯現的增值金額還會更小。

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工商時報 記者張志榮／台北報導 2013年12月05日

IFRSs不動產評價決採「收益法」，港商野村證券等外資法人昨（4）日認為，雖低於市場原先所預期的「市價法」，但從強化資訊透明角度，還是給予肯定。根據評估，包括國泰金、富邦金、第一金、國建、冠德、遠東新等個股可望受惠。
野村證券台灣區研究部主管王嘉樞指出，IFRSs不動產評價決採「收益法」，雖低於市場原先所一直預期的「市價法」，但台股應該會正面反應此項政策，因為最起碼提升公司財務資訊透明度，但對股東而言，投資氛圍好轉效應應高於股利實質貢獻。
王嘉樞表示，這是因為不動產價值提升雖可反應在財報上，但股東不會拿到來自不動產收益的額外現金股利；此外，公司淨值雖然會隨之增加，但ROE卻可能會反向下滑，可受惠的產業與個股分述如下：
一、金融業：特別是擁有龐大不動產投資部位的壽險公司，如國泰金與富邦金，前者未實現收益高達1,300億元，後者尚未對外公佈；此外，第一金也有200億元未實現收益，同樣可從中受惠：二、營建業：國建與冠德未實現收益則分別為91與100億元；三、集團股：如遠東新，也可望受惠。
根據日盛投顧評估，公司若採「收益法」評價投資性不動產，淨值可望提升，負債比可望下降，因此，在融資規劃上將更具彈性，也有利於投資價值提升，但在盈餘分配限制下股利配發影響有限。
日盛投顧指出，由於目前財報揭露投資性不動產的公允價值以市價法為主，因此若以收益法來評估，其實際增加的淨值會較低，根據評估，若以淨值影響百分比來看，營建股以F-鼎固、順天、太子、國建，資產股則是以藍天與遠東新的潛在獲利較大。
儘管IFRSs不動產評價決採「收益法」被外界視為「開小門」，但卻意外讓台股成為昨天亞股中「唯二」走揚的主要股市（陸股上漲0.69％），最後收漲25點，外資則是繼續買超台股34億元，繼續對台股「情有獨鍾」。

IFRSs不動產評價開小門 不動產採市價認列 國壽樂透

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工商時報 記者彭禎伶、張中昌、黃鳳丹／台北報導 2013年12月04日 04:10

 

台灣接軌IFRSs不動產評價方式

IFRSs投資性不動產評價，金管會僅決定「開小門」！金管會昨（3）日宣布開放企業持有「投資性不動產」可用「收益法」公允價值評價，估計營建、紡織、金融股等影響最大，若全數採用新方式評價，上市櫃公司帳上投資性不動產增值利益可望逾千億元。
不過，金管會決採用公允價值是「收益法」，並訂最低下限收益，即郵儲兩年小額定存利率加3碼（目前為2.125％）為折現率，此與市場預期可用「市場（價）法」、「收益法」綜合評價方向有極大落差，增值金額可能相差數千億元之譜，僅能算是微幅放寬。
統一國際副總廖繼弘即指出，此次評價改變，上市櫃公司淨值可望增加，對於資產股有股價帶動效果，但應屬短期現象，因為法人評估個股目標價時，往往已把資產潛在價值算進去，現在將估價折現率調整，只是形同成本降低。
國內不動產價格狂飆，不少上市櫃公司寄望IFRSs評價改變，以市價法大幅提高淨值或是獲利，惟金管會基於穩健原則，擔心國內不動產有泡沫趨勢，最後決定僅「開小門」，僅允許用收益法評價，且訂了統一折現率，不讓上市櫃公司有太多自由評價空間。
所謂收益法即類似債券評價，用未來租金收入換算不動產現在價值，相對較為保守；若是市場法，則可用週邊同類型不動產價格推算市價，例如中壽日前以141.68億元買下台北學苑地上權，則周邊敦化南北路的大樓也可以此價格推算現有市價。
官員私下表示，若以去年元旦及今年6月上市櫃公司揭露的不動產增值金額來看已上漲數成，若允許各公司自由以市場法鑑價，上市櫃公司淨值可能暴衝三、四千億元，可能會誤導投資人。
此規定最快明年第1季財報即可適用，上市櫃公司一旦採用收益法，所有帳上投資性不動產都要受評，且追溯至今年元旦，增值金額直接進股東權益項下的保留盈餘，之後增值金額才會進損益表，成為當年度獲利，但金管會將限制盈餘分配，避免尚未真實賣出的不動產，即先當利潤分配。
銀行局初估，公股銀行、大型民營老行庫，其投資用不動產增值金額約460億元，將考慮比照一般企業，將增值部分提列特別盈餘公積，且限制盈餘分配；同時不動產增值的金額是否允許全數認為為第二類資本，提高資本適足率，銀行局表示，下周會定案。
至於壽險業部分，原本預估增值金額逾3,000億元，若採用收益法，可能降到1,000多億元，而且未必全數公司會採用。
業者指出，這次金管會主委曾銘宗決定跟國際接軌，後續不動產評價也可以用公允價值，但初期仍堅持「審慎保守」，依舊用收益法，只是折現率比草案版本略低，也就是估出來的不動產價格會因而略高，但仍未完全符合業者期望。
（相關新聞見A2）

買了就折價 壽險業不領情

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工商時報 記者彭禎伶／台北報導 2013年12月04日 04:10                    

金管會開放投資性不動產後續評價可用公允價值，壽險業者卻不「領情」。根據壽險業者估算，現在若在敦化南北路買一棟90億元大樓，再以收益法2.125％折現，價值只約65億元，等於今天買進來，明天帳上就要認列25億元不動產減損，若後天以100億元賣出，就又獲利35億元，波動度過大。
壽險業者說：「這樣不叫公允價值」。幾大壽險公司在計算隱含價值（EV）時，增值金額逾3,000億元，但業者表示，若以新的公允價值計算，增值金額可能只剩1,500～2,000億元，如果明年升息，折現率跟著提高，不動產價值還會下降，壽險業者表示：「這是把不動產變成債券」。
壽險業者表示，目前傾向不採用公允價值進行續後評價，但會向金管會申請用2.125％的折現率回溯到開帳日，即101年元旦壽險業是用3.28％折現率去計算不動產價值，現在改用2.125％，價值可望大幅增加，之後就繼續用成本法列帳。
壽險業者強調，目前不動產鑑價是市場法及收益法同時考量，市場法即是周邊同性質不動產的最近成交金額，再搭配收益法折衷考量，會將貼近真實出售的價格，但金管會最後決定的收益法，且設定折現率下限並不符合國際會計精神。
金管會表示，根據上市櫃公司6月底財報中揭露的不動產增值利益，遠超過1,000億元，與去年元旦時的金額相對，增值幅度「令人咋舌」，因此金管會決定採取相對保守計算方式，以免上市櫃公司淨值及獲利暴衝，同時收益法仍符合國際會計標準，不會有重編財報問題。
但金管會也表示，若真的有今天買進不動產，明天即可能認列損失，將重新考慮是否有調整的必要。

 

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中國時報 洪正吉／台北報導 2013年12月04日

 

明年採市價認列後，國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元，帳上價值可望大幅提升。圖為台北市仁愛路圓環附近的國泰人壽大樓（左前）。（本報資料照片／陳麒全攝）

企業投資型不動產公允價值（市價）認列規定

股市再添利多柴火！金管會昨日宣布，開放企業持有的投資性不動產，明年開始可採市價(公允價值)認列，受惠最多產業包括營建、紡織、電子及金融類股，明年一般企業總持有不動產價值至少增值千億元，另外銀行可增500億元，壽險業更高，國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元。
金管會表示，目前採取國際財務準則(IFRSs)的公開發行公司，明年度開始都可對持有的投資性不動產，選擇採現有的成本模或貼近市價的公允價值模式認列。
證期局解釋，在正常交易下，公允價值等於市場實際交易價格。但必須排除特別交易狀況，例如，有人因急售而低價出售，或關係人交易，都不算公允交易價格。
金管會說，若企業改採公允價值模式，增加的盈餘要依限制盈餘分配方式處理，並提列特別盈餘公積。因為是明年開始適用，102年財報的資產增幅，就表現在保留盈餘項下；102年首季的價值，會跟103年首季的增幅，同步在損益表中顯現。
證期局表示，以102年6月底半年報來看，非金融企業改按公允價值揭露後，帳上將有至少逾千億元以上的增幅。銀行局表示，銀行業依目前財報推估，增值可達500多億元，以公股銀行受惠較多，但民間銀行不動產價值也有蠻多增加。
至於國內不動產持有大戶的壽險業者，保險局表示，目前沒有推估數字，但會同步配合辦理。據了解，壽險業自估的不動產未實現增值利益，大致上就等於明年增值的幅度，其中，國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元，帳上價值可望大幅提升。
在具體估價部分，金管會表示，如果是未開發的土地，方法是依照不動產當地的都市計劃及建築法規，去預設一個開發計劃，再以扣除成本後的折現金額計算，其餘投資性不動產的公允價值，都採收益法衡量。
此外，估價參數若採現金流量估算，須考量當地租金行情，且以不逾10年為原則，折現率採一定基本利率(目前為2.125％)加計風險溢酬。估價方式可採自行估價或委外值價，但持有投資性不動產，單筆金額達實收資本額20％或新台幣3億元以上者，強制委外估價。

不動產市價入帳 明年上路

2013年12月04日

上市櫃投資用不動產採「公允價值」入帳，對營建股等族群是一大利多。唐郡威攝

【廖珮君╱台北報導】金管會宣布，明年起允許上市櫃公司投資用不動產，可採「公允價值」入帳，初估全體上市櫃公司增值利益將超過數千億元，又以保險、營建、紡織和電子股受惠最大，對股市更是一大利多。

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保險營建紡織股樂透

金管會說，這些增值利益最快於明年第1季反映在公司損益表上，等於上市櫃公司稅前盈餘都會大幅跳增。惟官員也說，這些盈餘將會「限制分配」，且須提列特別盈餘公積，等於小股東無法享受到好處。
依國際財報準則（IFRSs）規定，對不動產入帳，企業可自行選擇採取成本法或公允價值法（俗稱市價法）。
金管會在採用IFRSs初期，為避免資產價值波動過大，企業易有操縱損益空間，規定只准在今年1月2日開帳日當天，可採市價法入帳，至於今年一整年的評價，一律採較為保守的成本法入帳。
在企業界反映、不動產實價登錄上路等因素下，金管會昨宣布，2014年會計年度，對投資用不動產，開放上市櫃公司可採用市價法做後續評價入帳，等於最快在明年首季財報上，就會反映這些增值利益。
金管會證期局主秘周惠美昨說，除未開發土地採土地開發分析法，其餘投資用不動產可採公允價值衡量，衡量方法是「收益法」。
依證期局規定，現金流量估算須考量當地租金行情且限10年，折現率為2.125%，且對持有投資用不動產單筆金額超過3億元或實收資本額20%，須採委外估價。
據金管會估算，金融股中，銀行業增值利益約461億元，以公股行庫較多，例如土銀就超過百億元；保險業因握有投資性不動產較多，估算增值利益可望上看2000~3000億元之譜，而全體上市櫃公司更可望超過7000億元。

【上市櫃公司不動產入帳新制】

★實施背景
依國際財報準則（IFRSs）投資性不動產規定，去年採用初期，不允許企業選擇公允價值入帳，僅限成本法入帳
★入帳新制
明年度，開放企業投資性不動產准採「公允價值」入帳
★估價方法
收益法
★估價參數
須考量當地租金行情且以不超過10年為原則，折現率為2.125%
★估價方式
持有投資性不動產單筆金額達股本20%或3億元以上，須採委外估價
★影響
營建、紡織、電子、金融股受惠，估整體上市櫃公司增值利益約達數千億元
資料來源：金管會