不過，金管會決採用公允價值是「收益法」，並訂最低下限收益，即郵儲兩年小額定存利率加3碼（目前為2.125％）為折現率，此與市場預期可用「市場（價）法」、「收益法」綜合評價方向有極大落差，增值金額可能相差數千億元之譜，僅能算是微幅放寬。
統一國際副總廖繼弘即指出，此次評價改變，上市櫃公司淨值可望增加，對於資產股有股價帶動效果，但應屬短期現象，因為法人評估個股目標價時，往往已把資產潛在價值算進去，現在將估價折現率調整，只是形同成本降低。
國內不動產價格狂飆，不少上市櫃公司寄望IFRSs評價改變，以市價法大幅提高淨值或是獲利，惟金管會基於穩健原則，擔心國內不動產有泡沫趨勢，最後決定僅「開小門」，僅允許用收益法評價，且訂了統一折現率，不讓上市櫃公司有太多自由評價空間。
所謂收益法即類似債券評價，用未來租金收入換算不動產現在價值，相對較為保守；若是市場法，則可用週邊同類型不動產價格推算市價，例如中壽日前以141.68億元買下台北學苑地上權，則周邊敦化南北路的大樓也可以此價格推算現有市價。
官員私下表示，若以去年元旦及今年6月上市櫃公司揭露的不動產增值金額來看已上漲數成，若允許各公司自由以市場法鑑價，上市櫃公司淨值可能暴衝三、四千億元，可能會誤導投資人。
此規定最快明年第1季財報即可適用，上市櫃公司一旦採用收益法，所有帳上投資性不動產都要受評，且追溯至今年元旦，增值金額直接進股東權益項下的保留盈餘，之後增值金額才會進損益表，成為當年度獲利，但金管會將限制盈餘分配，避免尚未真實賣出的不動產，即先當利潤分配。
銀行局初估，公股銀行、大型民營老行庫，其投資用不動產增值金額約460億元，將考慮比照一般企業，將增值部分提列特別盈餘公積，且限制盈餘分配；同時不動產增值的金額是否允許全數認為為第二類資本，提高資本適足率，銀行局表示，下周會定案。
至於壽險業部分，原本預估增值金額逾3,000億元，若採用收益法，可能降到1,000多億元，而且未必全數公司會採用。
業者指出，這次金管會主委曾銘宗決定跟國際接軌，後續不動產評價也可以用公允價值，但初期仍堅持「審慎保守」，依舊用收益法，只是折現率比草案版本略低，也就是估出來的不動產價格會因而略高，但仍未完全符合業者期望。
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壽險業者說：「這樣不叫公允價值」。幾大壽險公司在計算隱含價值（EV）時，增值金額逾3,000億元，但業者表示，若以新的公允價值計算，增值金額可能只剩1,500～2,000億元，如果明年升息，折現率跟著提高，不動產價值還會下降，壽險業者表示：「這是把不動產變成債券」。
壽險業者表示，目前傾向不採用公允價值進行續後評價，但會向金管會申請用2.125％的折現率回溯到開帳日，即101年元旦壽險業是用3.28％折現率去計算不動產價值，現在改用2.125％，價值可望大幅增加，之後就繼續用成本法列帳。
壽險業者強調，目前不動產鑑價是市場法及收益法同時考量，市場法即是周邊同性質不動產的最近成交金額，再搭配收益法折衷考量，會將貼近真實出售的價格，但金管會最後決定的收益法，且設定折現率下限並不符合國際會計精神。
金管會表示，根據上市櫃公司6月底財報中揭露的不動產增值利益，遠超過1,000億元，與去年元旦時的金額相對，增值幅度「令人咋舌」，因此金管會決定採取相對保守計算方式，以免上市櫃公司淨值及獲利暴衝，同時收益法仍符合國際會計標準，不會有重編財報問題。
但金管會也表示，若真的有今天買進不動產，明天即可能認列損失，將重新考慮是否有調整的必要。
金管會表示，目前採取國際財務準則(IFRSs)的公開發行公司，明年度開始都可對持有的投資性不動產，選擇採現有的成本模或貼近市價的公允價值模式認列。
證期局解釋，在正常交易下，公允價值等於市場實際交易價格。但必須排除特別交易狀況，例如，有人因急售而低價出售，或關係人交易，都不算公允交易價格。
金管會說，若企業改採公允價值模式，增加的盈餘要依限制盈餘分配方式處理，並提列特別盈餘公積。因為是明年開始適用，102年財報的資產增幅，就表現在保留盈餘項下；102年首季的價值，會跟103年首季的增幅，同步在損益表中顯現。
證期局表示，以102年6月底半年報來看，非金融企業改按公允價值揭露後，帳上將有至少逾千億元以上的增幅。銀行局表示，銀行業依目前財報推估，增值可達500多億元，以公股銀行受惠較多，但民間銀行不動產價值也有蠻多增加。
至於國內不動產持有大戶的壽險業者，保險局表示，目前沒有推估數字，但會同步配合辦理。據了解，壽險業自估的不動產未實現增值利益，大致上就等於明年增值的幅度，其中，國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元，帳上價值可望大幅提升。
在具體估價部分，金管會表示，如果是未開發的土地，方法是依照不動產當地的都市計劃及建築法規，去預設一個開發計劃，再以扣除成本後的折現金額計算，其餘投資性不動產的公允價值，都採收益法衡量。
此外，估價參數若採現金流量估算，須考量當地租金行情，且以不逾10年為原則，折現率採一定基本利率(目前為2.125％)加計風險溢酬。估價方式可採自行估價或委外值價，但持有投資性不動產，單筆金額達實收資本額20％或新台幣3億元以上者，強制委外估價。
不動產市價入帳 明年上路
上市櫃投資用不動產採「公允價值」入帳，對營建股等族群是一大利多。唐郡威攝
【廖珮君╱台北報導】金管會宣布，明年起允許上市櫃公司投資用不動產，可採「公允價值」入帳，初估全體上市櫃公司增值利益將超過數千億元，又以保險、營建、紡織和電子股受惠最大，對股市更是一大利多。
保險營建紡織股樂透
金管會說，這些增值利益最快於明年第1季反映在公司損益表上，等於上市櫃公司稅前盈餘都會大幅跳增。惟官員也說，這些盈餘將會「限制分配」，且須提列特別盈餘公積，等於小股東無法享受到好處。
依國際財報準則（IFRSs）規定，對不動產入帳，企業可自行選擇採取成本法或公允價值法（俗稱市價法）。
金管會在採用IFRSs初期，為避免資產價值波動過大，企業易有操縱損益空間，規定只准在今年1月2日開帳日當天，可採市價法入帳，至於今年一整年的評價，一律採較為保守的成本法入帳。
在企業界反映、不動產實價登錄上路等因素下，金管會昨宣布，2014年會計年度，對投資用不動產，開放上市櫃公司可採用市價法做後續評價入帳，等於最快在明年首季財報上，就會反映這些增值利益。
金管會證期局主秘周惠美昨說，除未開發土地採土地開發分析法，其餘投資用不動產可採公允價值衡量，衡量方法是「收益法」。
依證期局規定，現金流量估算須考量當地租金行情且限10年，折現率為2.125%，且對持有投資用不動產單筆金額超過3億元或實收資本額20%，須採委外估價。
據金管會估算，金融股中，銀行業增值利益約461億元，以公股行庫較多，例如土銀就超過百億元；保險業因握有投資性不動產較多，估算增值利益可望上看2000~3000億元之譜，而全體上市櫃公司更可望超過7000億元。
依國際財報準則（IFRSs）規定，對不動產入帳，企業可自行選擇採取成本法或公允價值法（俗稱市價法）。
金管會在採用IFRSs初期，為避免資產價值波動過大，企業易有操縱損益空間，規定只准在今年1月2日開帳日當天，可採市價法入帳，至於今年一整年的評價，一律採較為保守的成本法入帳。
在企業界反映、不動產實價登錄上路等因素下，金管會昨宣布，2014年會計年度，對投資用不動產，開放上市櫃公司可採用市價法做後續評價入帳，等於最快在明年首季財報上，就會反映這些增值利益。
金管會證期局主秘周惠美昨說，除未開發土地採土地開發分析法，其餘投資用不動產可採公允價值衡量，衡量方法是「收益法」。
依證期局規定，現金流量估算須考量當地租金行情且限10年，折現率為2.125%，且對持有投資用不動產單筆金額超過3億元或實收資本額20%，須採委外估價。
據金管會估算，金融股中，銀行業增值利益約461億元，以公股行庫較多，例如土銀就超過百億元；保險業因握有投資性不動產較多，估算增值利益可望上看2000~3000億元之譜，而全體上市櫃公司更可望超過7000億元。
【上市櫃公司不動產入帳新制】
★實施背景
依國際財報準則（IFRSs）投資性不動產規定，去年採用初期，不允許企業選擇公允價值入帳，僅限成本法入帳
★入帳新制
明年度，開放企業投資性不動產准採「公允價值」入帳
★估價方法
收益法
★估價參數
須考量當地租金行情且以不超過10年為原則，折現率為2.125%
★估價方式
持有投資性不動產單筆金額達股本20%或3億元以上，須採委外估價
★影響
營建、紡織、電子、金融股受惠，估整體上市櫃公司增值利益約達數千億元
資料來源：金管會
依國際財報準則（IFRSs）投資性不動產規定，去年採用初期，不允許企業選擇公允價值入帳，僅限成本法入帳
★入帳新制
明年度，開放企業投資性不動產准採「公允價值」入帳
★估價方法
收益法
★估價參數
須考量當地租金行情且以不超過10年為原則，折現率為2.125%
★估價方式
持有投資性不動產單筆金額達股本20%或3億元以上，須採委外估價
★影響
營建、紡織、電子、金融股受惠，估整體上市櫃公司增值利益約達數千億元
資料來源：金管會
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