工商時報
主要壽險公司投資性不動產增值情況
金管會傾向有條件開放壽險業「帶頭」示範嚴謹的不動產鑑價。金管會內部近日密集討論保險業不動產鑑價會計問題，考慮搭配較嚴格相關鑑價技術及後續查核的配套下，允許保險業優先採取「市場法」及「收益法」的不動產鑑價模式，讓壽險不動產「公允價格」更貼近市場可交易價格。
據壽險業者以市場法、收益法鑑價，其今年6月底投資性不動產帳列金額6,500多億元，公允價值約9,000億元，增值金額在2,400～2,500億元間；但若只看上市櫃保險及保險金控的部分，增值金額約1,500億元。
金管會初步希望，這些增值金額直接進入淨值項下，且限制盈餘分配。
金管會表示，保險業想用「鑑價」方式進行投資性不動產續後鑑價，但這必須有配套，讓各界及投資人相信鑑價的真實性，只要有合理配套，例如近期也有兩到三個同區域標的以其鑑價的價格成交，來證明鑑價接近市價，則金管會考慮讓保險業優先以鑑價方式取代只有收益法的會計評估。
上市櫃公司財報編列準則將在今（13）日完成預告，主要是明年首季，若投資性不動產續後評價選擇「公允價值」的公司，必須以收益法、土開法來評估價值，目前折現率2.125％。銀行、保險等則另有財報編制準則，預計下周公告。
壽險業者反應，現有的投資性不動產，有些租金收益率低於2.125％，若以收益法折現後，即會出現資產減損；若現在業者以2.875％投報率買下的不動產，則買下當天就有增值利益，都與真實成交的市場價格有一定的落差。且目前計算RBC時，允許不動產增值金額可用市場法及收益法去計算，若只以收益法鑑價，有些壽險公司將面臨增資。
保險局近日召集壽險業者、會計師等討論不動產鑑價方式，其中壽險業投資6,500多億元的投資性不動產，是所有產業中投資金額最高者，但增值金額目前評估出來卻不是最大的產業。
壽險業者也向保險局表示，金融機構受高度監理，其不動產鑑價會嚴格符合國內鑑價標準，請專業鑑價師估算，還會有會計師查核是否允當，建議先由金融機構帶頭示範公允價值的評估，再擴及其他產業。
據了解，整體上市櫃公司共有580家擁有「投資用不動產」，其中48％已在101年1月1日開帳時，就認列部分不動產增值利益，就今年6月公佈的半年報，上市櫃公司揭露的不動產增值利益逾7,000億元，但多數是採市場法等較寬鬆方式揭露，若這些公司全部採取收益法，金管會初步概算，增值金額逾4,000億元。
金管會掌握的投資性不動產增值金額前五大公司，第一名是遠東新、增值金額高達1,065億元，增值幅度達297％；第二名是國泰金增值665億元；第三名是新光金512億元，第四名是藍天484億元，第五名則是F-鼎固的411億元。
金管會表示，目前上市櫃公司揭露的投資用不動產公允價值，並沒有限制鑑價方式，有些公司就採取市場法，有些素地也採取市場比較法，因此整體估出來的增值金額超過7,000億元；同時已有48％的公司在101年開帳時就認列過不動產增值利益，估計也有1,000～2,000億元。
明年第一季要實施不動產續後評價時，是否真有4,000億元增值金額？金管會表示仍有三大變數，第一是有多少公司願意選擇公允價值，一旦選擇就不能回頭，所有投資用不動產都必須依收益法或土地開發法評價；第二是許多素地、閒置廠房必須用土開法鑑價，需專業人員及複雜的計算過程，未必所有公司都願意採用；第三是目前4000億元是依各公司不限鑑價方式揭露的數字去推估，可能會更少。
壽險業者表示，目前估出的不動產增值金額，如開發中土地就依成本列帳，但已是採取市場法及收益法折衷計算，若單採收益法，顯現的增值金額還會更小。
野村證券台灣區研究部主管王嘉樞指出，IFRSs不動產評價決採「收益法」，雖低於市場原先所一直預期的「市價法」，但台股應該會正面反應此項政策，因為最起碼提升公司財務資訊透明度，但對股東而言，投資氛圍好轉效應應高於股利實質貢獻。
王嘉樞表示，這是因為不動產價值提升雖可反應在財報上，但股東不會拿到來自不動產收益的額外現金股利；此外，公司淨值雖然會隨之增加，但ROE卻可能會反向下滑，可受惠的產業與個股分述如下：
一、金融業：特別是擁有龐大不動產投資部位的壽險公司，如國泰金與富邦金，前者未實現收益高達1,300億元，後者尚未對外公佈；此外，第一金也有200億元未實現收益，同樣可從中受惠：二、營建業：國建與冠德未實現收益則分別為91與100億元；三、集團股：如遠東新，也可望受惠。
根據日盛投顧評估，公司若採「收益法」評價投資性不動產，淨值可望提升，負債比可望下降，因此，在融資規劃上將更具彈性，也有利於投資價值提升，但在盈餘分配限制下股利配發影響有限。
日盛投顧指出，由於目前財報揭露投資性不動產的公允價值以市價法為主，因此若以收益法來評估，其實際增加的淨值會較低，根據評估，若以淨值影響百分比來看，營建股以F-鼎固、順天、太子、國建，資產股則是以藍天與遠東新的潛在獲利較大。
儘管IFRSs不動產評價決採「收益法」被外界視為「開小門」，但卻意外讓台股成為昨天亞股中「唯二」走揚的主要股市（陸股上漲0.69％），最後收漲25點，外資則是繼續買超台股34億元，繼續對台股「情有獨鍾」。
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