投資性不動產將採公允價值認列的公司

IFRS概念 吸金動能強

【經濟日報╱記者王淑以／台北報導】 2014.03.28 03:15 am

目前上市櫃公司已有11家公告今年將改變會計政策，，尤其以亞東集團最積極，包括遠東新（1402）、亞泥等。法人認為，採公允價值認列後，每股淨值將大增、使得整體台股股價淨值比將低估，將有望吸引資金進駐，對台股有利。金管會已敲定今年第1季起採行2013年版國際會計準則（IFRS）與國際接軌，企業持有投資性不動產將採公允價值認列，由企業自行評估及選擇會計政策。根據統計，上市公司有亞泥、遠東新、台玻、金像電、昱晶、昇陽科、互億、力成及綠能等九家公告，今年第1季起變更會計政策或會計估計事項，上櫃則有中美晶、常珵等二家。台灣證券交易所表示，企業投資性不動產採公允價值認列，以反映目前租賃租金收入，以及已充分了解並有成交意願的雙方以合理且可佐證假設為基礎，依據當時的狀況推估未來的租金收入，現金流量的估算，須考量當地租金行情且以不逾十年為原則，折現率以郵局牌告2年期郵局利率加3碼，約2.125%計算。遠東新去年第3季財報附註揭露投資性不動產的公允價值約1,421億元，市場估計扣除帳列成本，遠東新約有1,000億元不動產增值將反映在股東權益上，每股淨值將再提升19元。至於其他潛在的受惠股，包括藍天及遠見等，其中遠見在去年第3季財報附註揭露顯示，投資性不動產公允價值37.96億元，扣除帳列成本為9.78億元，股東權益增加28.2億元，每股淨值再增加31.31元，以折現率2.125%計算，每股淨值將增加62.2元。會計師表示，新的會計政策上路後，投資性不動產以折現率2.125%公允價值計算，股東權益中的資本公積及每股淨值將提升，不但貼近市場也反映公司的真實價值，並有利明年股利發放，同時也讓企業及大股東更重視投資性不動產的運用，若進行處分，將貢獻在損益表上，每股盈餘將大幅度提升。 圖／經濟日報提供

市價認房產 國壽淨值增千億

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工商時報 記者彭禎伶／台北報導 2014年04月01日 04:10

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國泰金控投資性不動產增值對淨值影響

國壽昨（31）日宣布，帳上2,123億元的投資性不動產將採用「市價」列帳，即從今年1月1日起，會以接近市場交易價格的數字列在財報，影響所及，國壽淨值暴增1,240億元、衝破2,700億元，除是國內淨值最高的壽險，海外併購動能也會因而大增500億元。
同時，國泰金控淨值也因此增加942.5億元，達3,795億元，每股淨值由23.84元提高到31.72元，對法人評估股價會有一定影響；國泰金的槓桿比也可望下降，進而有利併購動能。
國泰金、國壽、國泰世華銀昨天舉行臨董會，通過投資性不動產會計政策變動，即現行不動產續後評價是採「成本法」，從今年1月1日起改用「公允價值」，國泰世華銀行是用收益法、折現率2.125％，不動產增值進入淨值部分19.1億元，國壽則可採取鑑價的市場法，更貼近市場交易價。
國壽同時進行投資性不動產重新定義，過去只要自用逾5％，整棟大樓即不算入投資性不動產，這次改採分層計算法，共有94棟大樓列入投資性不動產，總增值金額1,330億元，扣除土增稅、所得稅後，納入國壽淨值者達1,240億元，超出市場預期，也代表去年一年國內商用不動產仍小幅增值。
金管會今年開放壽險業可投資、併購海外銀行、保險及證券公司，可算是保險相關事業，同時若保險法完成修法，則這部分投資金額可不計入海外45％的投資限額，鼓勵壽險資金協助金控布局亞洲。
國壽這波淨值暴增到2,713億元，以淨值40％併購保險相關事業計算，會多出496億元。國壽發言人林昭廷表示，相較其他壽險公司，國壽併購銀彈可因而多出很多，相對有競爭力。
其次是國壽淨值躍升為壽險業第一高，負債淨值比，即所謂槓桿比由25倍降為14倍，有助於提升外資法人對國壽的評價，林昭廷表示，淨值高，代表國壽更有能力因應金融市場變動，如未來即便升息，債券利益下跌，對國壽淨值也不會造成重大影響。

關鍵字：國泰金
改採市價計算 國壽淨值翻倍

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中國時報 洪正吉／台北報導 2014年04月01日 04:10

變更會計政策 國泰金淨值增近千億

記者邱煜婷╱台北報導/經濟日報

國泰金董事會昨（31）日通過，今年起變更會計政策，投資不動產將由成本法改按公允價值進行評價。此一會計政策變更為金融業首例，將使國泰金淨值增加942.5億元，其中國壽淨值更大幅增加到1,240億元，連帶提高海外併購資金近500億元，有利於進軍東南亞進行併購。 國泰金強調，此項調整的用意，是要順應國際準則潮流，真實反映資產的價值，因此董事會昨日通過會計政策變更議案。 國泰金被視為金融股的指標股，觀察昨日國泰金的表現，每股以44.4元收盤，小跌0.05元，成交張數超過1.4萬張。 國泰人壽副總經理林昭廷表示，會計政策改變為公允價值後的影響是：國壽淨值將增加1,240億元、國泰世華銀行淨值增加19.1 億元，至於金控部分，因規定須扣掉自用不動產不得認列的316.6億元，所以國泰金淨值增加部位為942.5億元，少於國壽。 截至去年底的數據，如改按變更後的新方法計算，國泰金淨值高達3,795.1億元，國壽淨值達2,713億元。換言之，更改會計政策後，國壽淨值將一舉突破2,700億元，成為國內壽險公司淨值最高者。 林昭廷表示，今年第1季開始，國壽投資性不動產就會以「接近市場交易價格」的數字，列在財報上。 此項調整同時創造一有利於併購的新條件—即受惠於國壽淨值增加，與淨值相連動的海外併購資金，也可相應提高，增加打亞洲盃的實力。 林昭廷說明，依據規定，壽險公司投資保險業相關事業的上限，不得超過淨值40%，因此淨值提高，國壽可用於併購的資金將可拉高，估算為496億元，「比競爭同業好很多，極具競爭力」。 不過，林昭廷也強調，海外併購案件還不會馬上發生。 林昭廷還說，過去國壽認列自用不動產的原則，較嚴格，只要自用比率超過5%，該棟大樓即認列自用不動產，會計政策改變後，若同一棟大樓有部分樓層出租，即會以投資性不動產認列。 據了解，國壽目前整體持有不動產約200棟。其中投資用大樓共76棟，加上部分投資用18棟，投資用大樓共94棟，另外100棟則為自用。 財務健全度 大提升 不動產投資部位豐厚的國泰金，昨（31）日宣布更改會計政策，除使得國泰人壽淨值大增之外，在財務數據上也有兩大影響，一是國壽資產淨值比從25倍大幅下降到14.1倍，此外，國泰金的雙重槓桿比改善為110.6%，財務健全度明顯提升。 以雙重槓桿比率為例說明，是指金控公司長期投資總額除以合併的淨值，用來衡量金控公司以自有資金或是舉債投資的情況，例如規定上限為125%，超過標準就只能夠靠著自有資金，而不能透過舉債來投資。 國泰人壽副總經理林昭廷指出，採公允價值模式評估保險負債及投資性不動產後，國泰首先確認的，是負債準備金適足性充裕，因此不用再增加任何準備金，換言之，投資性不動產的增值，可以全數反映在淨值上。 另外，國壽資產淨值比、國泰金整體雙重槓桿比率均得到改善，提升財務健全度。 林昭廷認為，這代表國壽體質強健，未來美國量化寬鬆退場，帶動利率上升的狀況，國壽有更高的應變能力。 林昭廷還表示，以公允價值評價不動產，讓財報可提供的訊息更可靠，有助於提升財報揭露透明度。 林昭廷也說，金管會對風險貼水（按：指高風險的投資，要求提高報酬率的補貼）的要求比國際還嚴格。國際上對風險貼水加碼規定，大都落在0.5%~1%區間，金管會的新方案上限為0.8%，平均數為0.55%，比國際標更嚴格，壽險業以新方案計算清償的損益兩平點，與國際接軌時沒有問題。

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國泰金投資性不動產價值變動情形

國泰金董事會昨日通過投資性不動產全改公允價值(俗稱市價)評價，截至去年底，國泰人壽淨值因此暴增1240億元，扣除自用不動產，國泰金淨值大增942.5億元。國泰金的每股淨值，更由23.84元大幅提高到31.72元，增加7.88元。
國泰金昨日股價收在44.4元，小跌0.05元。國泰人壽副總經理林昭廷表示，為順應國際準則，真實反映資產價值，國泰金決議變更會計政策，旗下投資性不動產衡量，由原來的成本模式，改為公允價值模式，並追溯到今年1月1日起適用，預計今年首季財報開始揭露。
以擬制性的財報來看，截至去年底為止，改以公允價值評價後，國泰人壽淨值由1473億元，增加到2713億元，暴增1240億元；國泰金淨值也從2852億元，增加到3795.1億元，暴增約942.5億元。
林昭廷指出，過去台灣保險公司只能採用成本模式，增值利益無法認列，不僅低估業者帳面價值，也造成壽險業的槓桿過高。改用公允模式後，國泰資產除以淨值的槓桿比例，將從原本的25倍，降到14.1倍，隱藏的不動產利益確實反映，將可應付壽險市場的波動。
林昭廷說，目前只有投資性不動產改採公允價值模式，自用的不動產仍按成本模式計算。國壽目前約持有200棟大樓，其中94棟屬於投資用，約100棟屬於自用。其中，台北信義計畫區A3的標的，因為已取得鑑價，這次也按公允價值評價。
林昭廷強調，國壽自用的比重不多，過去1棟大樓只要有5％是自用，就列為自用不動產，現在計算單位已由棟改為層，約有18棟因此改為投資用。至於淨值增加的利益，現在還無法分配給股東，但未來如果國壽出售不動產獲利，實現的部分就可分配。
林昭廷表示，國泰金未來每半年會重新評估一次，但與先前定期公布的隱含價值(EV)不會有衝突，因為EV的調整含淨值增加及不動產增值，淨值調整後，未來不動產還是會增值。
林昭廷說，國泰金會計準則與國際接軌後，責任準備金不減反增，即使利差損仍然存在，但卻可賺到死差及費差益等利潤，代表台灣壽險業會計政策與國際接軌後，也沒有想像那麼差。